저소득층 주택지원을 위한 주택신용자금 운영사례(Housing Trust Fund)

□ 배경

미국 내 대부분의 지방정부에서는 지역 내 중․저소득 계층에 대한 주택문제 해결이 주요 이슈가 되고 있으며 적정가의 주택보급만이 이의 해결책이라 보고 이를 위한 자금마련 방법으로 주택신용자금(Housing Trust Fund)을 운영하고 있음.

□ 주택신용자근의 조성 및 주요전략/기능

지방정부가 적정가의 주택건립문제를 다룰 수 있는 방법은 주택마련을 지원하는 신용대출자금을 조성하는 것임. 이 자금은 특별 또는 제한된 목적의 주택자금 지원을 위해 주정부와 지방정부의 세입에서 마련되고 있음.

주택신용대출자금(Housing Trust Fund)은 통상 주법이나 시 조례에 의해 설치되고 있는데, 이 자금은 주정부나 시정부의 관계부서에서 자금 마련의 적격여부, 프로그램관리에 필요한 사항, 자금 배분 등에 대한 관리감독을 받게 됨.

주택 신용대출자금의 조성은 주로 지방정부와 주택건설회사 등 지역 파트너간의 합작 투자에 의해 조성되는 데 주 행동계획으로 다음과 같은 것들이 있음.

1. 모든 지방정부의 세금, 수수료 등 재원을 철저히 분석, 주택자금으로 투입할 수 있는지 검토.

2. 자금조성을 위한 가이드 라인에 대한 전문적 조언을 위해 주정부, 국가기관, 유관기관으로 부터 정보/기술 등 습득.

3. 현시점과 앞으로의 계획된 연도에 대한 재정 평가와 함께 시 토지/ 재산 등을 조사하고 장기적 주택건립정책 결정.

4. 토지이용계획 관련 규정과 조례 등을 검토하고 이를 경제 개발 , 교통, 기반시설 그리고 다른 문제와 연결함.

5. 적정가 주택건립과 관련된 켐페인을 조직, 자금조성을 위한 지역주민들의 설득과 지원 획득.

6. 지역 주민들에 대한 교육을 통해 주택 조건, 비용부담 등을 설명하고 적정가 주택공급을 통한 지역이익 등 홍보

7. 민간 및 종교단체, 회사, 이웃주민그룹 등이 자금 조성을 위한 파트너로 참여토록 유도

8. 장기적으로 적정가 주택개발을 돕는 인센티브를 개발하며 각종 발전사례 등을 채택.

□ 관련기관 현황

지역 개발센터 (Center for Community Changes)

주택신용대출자금을 위한 기술지원 기관. 이 기관의 주택신용대출프로젝트(HTFP)는 1986년부터 시작되었으며 지역개발센터의 특별사업임. 국내전역의 주택자금에 대한 정보교환소 역할을 하며 이러한 지금을 조성하려는 기관들에 기술지원을 하고 있음.

내쇼날 하우징 트러스트 (The National Housing Trust)

연방정부에 의해 소유하거나 관리되고 있는 복합주택에 대해 이를 보존하고 유지관리 하기 위한 비 영리기관. 이자금은 지역 주택관련기관, 지방정부, 비영리단체, 지역개발회사 그리고 중․저 소득층 주민들에게 컨설팅 서비스를 제공하며 적정가 주택건립사업에 대한 홍보, 기술지원, 훈련, 비영리 복합주택건립에 대한 자금지원사업을 하고 있음.

정책링크 (Policy Link)

전국단위 비영리 조직으로, 공정한 개발절차 기법을 개발하였음. 이 곳에서 개발한 기법과 절차는 온라인으로 제공되며 주택건립, 토지이용, 빌딩관리 그리고 개발을 위한 자금조달의 기법과 절차 등임.

전국 주택신용자금 켐페인 (The National Housing Trust Fund Campaign)

전국 저소득층 주택연합(NLIHC)에서 추진하는 사업. 전국적인 주택신용자금을 조성하기 위해 미국의회와 공동으로 일하고 있으며 전국에서 5000개 이상의 회원단체가 가입하고 있음. 이 켐페인의 목적은 향후 10년간 저소득층 주민에게 150만 가구의 주택을 보급하기 위한 자금을 조성하는 것임

□ 도시별 실제사례

주택신용대출자금은 현재 40개주에서 500~600 자치단체가 설립․운영하고 있음. 많은 주에서 지방정부는 보조금 대출 그리고 다른 주택건립관련 기술적 지원을 받을 수 있는 자격을 부여하고 있음.

버몬트 주 주택 및 보존 트러스트 펀드(Vermont's Housing and Conservation Trust Fund)

1987년 설치된 펀드로서 국내유일의 주택건립과 토지보존을 위한 자금. 애초부터 주내의 타운, 시 등 220개 지역의 800개소 주택건립을 위해 2억불 상당의 자금을 민간 주택건립업자, 주정부, 시정부등에 지원하였는데 이러한 투자는 다른 유관기관 단체의 병행투자를 유도하여 6.3억불의 투자를 유치 총 8538가구의 주택을 건립하고 363,248에이커의 농업용, 휴식용 그리고 자연녹지지역을 보존하는데 사용하였음.

플로리다주 주택신용대출펀드 (Florida's Housing Trust Fund)

1992년 플로리다주는 “주택법(Affodable Hosing Act)”을 제정하였음. 이법은 주정부, 지방정부의 주택프로그램을 위한 특정목적의 자금조달 기술을 제공하며 주택 등을 포함한 지역경제 촉진을 위한 기본계획 수립 및 방법을 제공토록 하고 있음. 이 법은 자금집행을 위해 두 단계의 재원을 마련하였는데 1992년 8월부터 부동산 매각시 인세를 10% 인상하였고이어 1995년부터 다시 10% 인상하였음. 이 법은 또 기존 주택건립 프로그램에 대해 자금을 지원함으로써 적어도 플로리다 주택자금의 3분의 2는 주정부 주택사업 파트너쉽(SHIP)에 쓰여지도록 하였음. 이 자금은 직접 카운티 정부에 지원되고 나머지 적합한 자격을 구비한 지방자치단체에게도 지원됨.

사우스캘로라이나주 찰스톤 및 주변도시(South Calorina Charlston, and other surrounding cities)

버클리, 찰스톤 그리고 도르체스터 카운티가 연합하여 지역단위 비영리 조직인 저소득층 주택 신용회사를 설립하였으며 이회사는 적정가 주택의 보유, 임대, 교체 등을 지원하는 한편, 비영리기관 등에서 지원되는 자금의 이자 등에 대한 차이를 보존하기 위한 자금도 조성하고 있음.

오하이오주 컬럼버스 시, 플랭크린 카운티(City of Columbus and Flanklin County Ohio)

지역내 주민들의 주택소유를 장려하고 적정가 주택 및  아파트 개발을 지원하기 위해 “어포더블 하우징 트러스트”를 설립하였으며 조성기금 4백만불은 시와 프랭크린 카운티에서 조달하였음. 현재 1백만불을 매년 계상하고 있으며 이 재원은 시와 카운티의 호텔/모텔 세금과 부동산 매각세금에서 조달하고 있음. 현재까지 이 기금을 통해 2500가구가 건립되었음.

일리노이주 하이랜드 파크시(City of Highland Park Illinois)

시는 “주택 트러스트 펀드”를 2002년 시조례 제정을 통해 설치하였으며 주택위원회에서 관리하고 있음. 이 자금은 적정가 주택건립에 대한 자금을 지원하며 이를 통해 하이랜드 파크에 살거나 직장이 있는 저소득층 주민들의 주택 구입을 지원하고 있음. 주택위원회는 기초자금 마련을 위해 건물 소멸시 징수하는 사용료를 펀드에 충당하고 있음. 적정가 주택개발 사업은 건물의 신축, 임대, 교환, 부동산 구입을 포함하며 신청자격은 부동산 회사, 주택건립자, 정부기관 등임.

콜로라도 롱몬트 시(Longmont Colorado)

시는 “종합 일괄대출 자금”을 설립하여 시에 거주하는 중 저소득층의 주택 소유를 지원하고 있음. 이 자금은 주택개발업자, 건축업자 등이 세금대신 내는 부담금에서 자금을 조달하고 있음. 이 자금을 대출받을 수 있는 기본조건으로 다른 민간 공공자금을 조달할 수 있을 것, 자금을 상환할 수 있고 재 대출에 이용할 수 있을 것. 그리고 지역개발을 위한 필요와 목적에 부합될 것 등임.

버지니아 매너세스(Manassas, Virginia)

매너세스시의 “주택트러스트 펀드(MJTF)”는 주택이 없는 중․ 저소득층 주민을 위한 주택지원자금으로. 첫 번째 주택구입자들에게 중도금과 계약 마무리 자금을 지원하고 있고 30년 거치 분할상환형식으로 지원되며 해당 주택과 토지는 30년간 보유하고 있어야 함.

□ 시사점

모든 도시들은 저소득층에 대한 주택보급 지원을 시의 주요정책과제로 삼고 있는 바, 이를 위해 지역내 모든 자원을 동원하고 중앙 및 유관기관의 지원, 협조를 통해 지역자체 주택기금을 확보하여 지원하는 미국 도시들의 사례를 벤치마킹할 필요가 있음.