뉴사우쓰웨일주 주의 지역지구제(ZONING) 운영사례

□ 사례 소개 배경

○ 우리나라는 인구는 많고 국토 면적이 작아 토지 이용효율을 최대한 높이기 위해 계획적 관리 필요성이 그 어느 나라보다도 높음. 이러한 현실하에 토지의 공개념 등이 논의되는가 하면 국토종합계획, 광역도시계획, 도시계획(기본 계획 및 수정계획) 등 상위 계획에서 하위 계획 순으로 중앙, 광역, 시군 단위에까지 계획수립 주체가 법정되어 순차적이고도 정합적인 구속적 토지이용에 관한 계획이 수립되고 있음. 뿐만 아니라 산림, 농지 등에 관한 체계적 관리를 위해 개별 법령에서 별도의 토지 이용제한을 하는 등 토지 이용에 관한 규제가 상당히 복잡함

○ 이에 반하여 호주는 광대한 국토에 비해 인구밀도가 매우 적어 상대적으로 국토의 이용에 관한 계획의 필요성은 그렇게 크지 않다고 볼 수 있음

○ 따라서 이와 같은 여건의 차이를 감안하면서 호주의 국토 이용은 어떻게 이루어지고 있는가를 비교하는 데에 이 사례의 의미가 있음.

○ 국토 이용 및 관리의 핵심은 결국 규제인 이상 지역지구제가 근간이 된다고 할 수 있으므로 이를 중심으로 사례를 소개함

※ 호주는 각 주마다 법령이 서로 상이하므로 뉴사우스웨일즈주의 토지이용을 예로 소개함

□ 뉴사우스웨일즈주의 토지이용

<법령 근거>

○ 뉴사우스웨일즈주의 개발계획에 수반되는 토지이용에 관한 근거법령은 아래와 같음

- 환경 계획 및 평가법(Environmental Planning and Assesment Act 1979)

- 환경 계획 및 평가 시행규칙(Environmental Planning and Assesment Regulation 2000)

○ 법령은 아니나 주정부의 각종 환경계획 정책(State Environmental Planning Policies, SEPPs), 광역 환경계획(Regional Environmental Plans, REPs), 광역적 전략(regional strategies) 등이 개발 계획의 수립에 가이드라인으로 작용하고 있음. 여기서 광역적 전략이란 북부연안(Far North Coast), 로워 헌터(Lower Hunter), 남부 연안(South Coast), 중부연안(Central Coast), 시드니-캔버라 회랑지구(Sydney to Canberra Corridor), 도시중의 도시 시드니시 광역전략(The Metropolitan Strategy  A City of Cities, Sydney)을 일컬음

○ 환경계획 및 평가법의 입법목적은 다음과 같음

- 공동체의 사회적, 경제적 복지 증진을 위해 농지, 자연상태의 토지, 산림, 광물, 수자원, 도시(cities), 읍면(towns), 마을(villages)을 포함한 자연적?인공적 자원들을 적절하게 관리, 개발 보존하기 위함

- 토지의 정합적이고(orderly) 경제적인 이용 및 개발을 증진하기 위함

- 공적 목적을 위한 토지의 공급

- 통신시설 등의 보호, 공급 및 조정

- 지역사회 서비스 기제 및 시설의 공급 및 조정

- 멸종위기 종의 보호를 포함한 동식물의 보호 및 보존

- 생태적으로 지속가능한 개발(ecologically sustainable development)의 장려

- 서민주택의 공급 및 보존

- 주와 지방정부간 환경 계획에 있어서의 책임을 안배

- 환경계획 및 평가에 있어 공중의 참여기회 증진

○ 위 환경 계획 및 평가법 제33조에 근거하여 주정부는 환경 계획 지침(Environmental planning instruments)을 마련할 수 있는데, 금년 3월 31일 발표된 지방정부 환경계획 수립에 관한 표준지침(standard instrument(local environmental plans) order)은 뉴사우스웨일즈주의 지역지구(zoning)제 운영에 상당한 변화를 가져 왔음. 즉 이전에는 각 지방정부간 정의와 용어가 서로 달랐으며, 지역지구의 종류도 무려 3,100개가 넘었으나 이 지침으로 인해 통일적 용어의 정의와 함께 지역지구의 종류도 34개로 단순화 시켰음.

<새로운 지역지구의 종류>

○ RU 지역 : 농촌지역

RU1 1차산업 생산용도지구

RU2 농촌 경관지구

RU3 산림지구

RU4 농촌 소규모 지구

RU5 농촌 주거지 지구

RU6 전이지대 지구

○ R 지역 : 주거지역

R1 일반 주거지구

R2 저밀도 주거지구

R3 중밀도 주거지구

R4 고밀도 주거지구

R5 대단위 주거지구

○ B지역 : 상업지역

B1 근린 센터지구

B2 지역 센터지구

B3 상업핵심지구

B4 혼합용도 지구

B5 상업개발지구

B6 기업 집단지구

B7 상업 공원지구

○ IN 지역 : 공업지역

IN1 일반 공업지구

IN2 경공업지구

IN3 중공업지구

IN4 水邊 공업지구

○ SP 지역 : 특별지역

SP1 특별 활동지구

SP2 기반시설 지구

SP3 관광지구

○ RE 지역 : 휴양지역

RE1 공공 휴양지구

RE2 개인 휴양지구

○ E 지역 : 환경지역

E1 국립공원 및 자연보존지구

E2 환경적 보존지구

E3 환경적 관리지구

E4 환경적 생활지구

○ W 지역 : 수로지역

W1 자연적 수로지구

W2 휴양용 수로지구

W3 산업용 수로지구

<지역지구의 지정 권한 및 승인 권한>

○ 주정부가 수립한 지방정부 환경계획 수립에 관한 표준지침(standard instrument(local environmental plans) order)에 의해 구체적으로 각각 관할 구역내에서 특정 지역을 특정지역지구로 지정하는 권한은 지방정부에 있음

○ 그러나 위 지침에 의해 지방정부가 설정한 지역지구는 주정부의 승인을 받아야 유효함. 일단 승인을 받은 지역지구는 오타에 의한 자구 수정 또는 지도상의 약간의 실수를 포함하여 사안의 경중을 불문하고 모두 주정부의 승인을 받아야 하는 등 엄격하게 운영되고 있음

○ 지방정부가 수립한 지역지구에 대하여 주정부는 법령, 지침 뿐만 아니라 환경계획 정책(State Environmental Planning Policies, SEPPs), 광역 환경계획(Regional Environmental Plans, REPs), 광역적 전략(regional strategies) 등의 각종 정책, 계획과의 부합여부를 심사한 후 승인여부를 결정함

<토지이용 제한>

○ 위 34개 지역지구 내의 토지 이용에 관해서는 각각의 지구에 대하여 ① 지구지정 목적, ② 승인없이 허가되는 행위 및 시설, ③ 승인을 요하는 행위 및 시설, ④ 금지되는 행위 및 시설 등이 규정되어 있음

<개발계획에 수반되는 토지의 매입>

○ 개발과 수반하여 토지매입의 필요성이 있을 때에는 토지소유자의 동의에 의하여 매입하거나 동의하지 않을 때에는 강제 수용할 수도 있으며 그 구체적 절차는 별도의 법률(Land Acquisition (Just Terms Compensation) Act 1991)로 정하고 있음

○ 토지 수용시에는 최소 90일간의 통지(notice)를 거쳐야 하며, 통지는 장관이 승인에 의한 특정한 형식에 의하여야 하고(요식행위), 수용기관을 명시하여야 하며, 수용할 기간을 특정하고, 보상 신청기간을 명시하도록 하고 있음

□ 평가 및 시사점

○ 일반적으로 뉴사우스웨일즈주의 개발계획과 관련한 토지이용의 규제(지역지구제) 체계는 우리나라와 유사하다고 할 수 있으며, 이는 어느 나라든 토지이용 계획이 잇는 곳에는 대동소이한 일반적 원칙이라고 할 수 있음

○ 그러나 우리나라의 경우는 중앙계획으로부터 시군계획에 이르기까지 수미일관된 정밀한 토지규제 법령체계를 갖고 있는 반면 뉴사우스웨일즈주의 경우는 상당히 개략적인 규제에 불과하다고 평가할 수 있음. 그 이유는 우리나라의 경우 좁은 국토 면적을 최대한 계획적으로 이용하여야 하고, 엄청난 개발압력으로부터 자연자원을 보존하여야 하는 여건상 규제법률이 많을 수 밖에 없고 또한 세밀할 수 밖에 없는 이유 때문이라고 평가됨.

○ 반면 호주인 경우 광대한 국토로 인해 토지 공급의 여유가 많으므로 규제의 세밀화가 아직 현안으로 다가오지 않은 것으로 평가됨

○ 이와 같은 점에서 개발 행정에 관해 호주로부터 벤치마킹할 부분은 상당히 제약된다고 평가되나

○ 주정부는 지역지구의 종류만을 정해 놓고 실질적으로 특정지역을 특정지역지구로 지정하는 권한은 개별 지방정부에 있다는 점에서 지방정부의 자율성을 많이 보장하고 있다고 평가됨.

시드니사무소 김남진

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